ITE Inspección Técnica de la Edificación

Ha pasado ya más de una semana desde que terminé un curso más que recomendable en el Instituto de Arquitectura del COAM, en el que se desarrollan procesos, metodología y consejos para la realización de ITE´s así como una revisión de las distintas lesiones que pudiéramos encontrar en la edificación partiendo de los distintos tipos de fachada, las cimentaciones, cubiertas, sistema de saneamiento y fontanería.
De los dos directores del curso (Juan Cabañas y Luis Jurado) es de éste último de quien me gustaría recomendar su blog "La Casa de las Casas" que tal y como él mismo lo define es un conjunto de escritos divulgativos sobre cómo enfrentarse a problemas que técnicos y usuarios tienen de manera habitual. Y especialmente una guía de tarifas orientativas para las distintas actividades de un arquitecto.

Lo que más he acabado apreciando es que al final, ese miedo que al salir de la carrera tienes a la hora de enfrentarte a una ITE, sus responsabilidades y si realmente piensas tener una vista educada para las distintas situaciones con las que una edificación pueda sorprenderte, de alguna manera desaparece. En resumen, actuando de una forma metódica, haciendo una toma de datos correcta y tomándote el tiempo que casa situación requiera, no deberían haber problemas ni responsabilidades desagradables.
También es interesante el concepto de arquitecto como técnico independiente en una ITE, por ello es por lo que nosotros mismo no debemos entrar en una guerra de honorarios, que deprecian nuestra labor y la calidad del servicio que prestamos. Un dictamen realizado correctamente puede llevar a un ahorro muy considerable a la hora de intervenir para subsanar las lesiones que pudieran aparecer, es decir, la pericia de un técnico tiene su valor, y su tiempo también, por eso unos honorarios reducidos aunque coherentes de 450 euros (dependiendo de la situación) no son elevados si con ello la obra que resulte de una ITE desfavorable sea contenida, directa y objetivamente relacionada con las lesiones encontradas.
Es sangrante ver esos flyers de propaganda buzoneados, en los que por una cara se ofertan ITE´s por 50 euros y en la parte de detrás mágicamente está la empresa de obras que pueda resolverte los problemas, obras que con total seguridad sean innecesarias, con soluciones mucho más caras o mucho más amplias de lo que podrían haber sido, de ahí la importancia del técnico independiente.
Otra de las máximas que debemos cumplir, y tal como lo recalcó uno de los profesores, Santos García Álvarez, es criterio técnico. Criterio en lo relativo a cuáles son los puntos básicos de una ITE y si en nuestra inspección pudiéramos encontrar algo que ponga en cuestión esos básicos:
              -Seguridad estructural
              -Seguridad constructiva
              -Estanqueidad frente al agua de fachadas, cubiertas o del terreno
              -Estanqueidad y funcionamiento de redes de fontanería y saneamiento
              -Estado de los elementos de accesibilidad exitentes
El criterio a seguir es que si algo compromete la seguridad o la habitabilidad para es uso normal de la edificación, entonces desfavorable, si no es el caso, favorable.
Por supuesto, fotos, muchas fotos, que no falten, tanto de lo que está mal como de lo que está bien en el momento de la visita, no hay que olvidar que es una inspección visual (no vamos a ir haciendo catas a diestro y siniestro, a menos que tengamos serias dudas de un problema grave detrás de algo que hayamos visto y nos llame la atención), una inspección de los elementos más sensibles de la edificación (sótanos, espacios bajo-cubierta, fachadas y cubierta) en el día de la visita y si confiamos en nosotros mismos y en nuestros conocimientos y está documentado, no deberemos temer ningún tipo de repercusión.
También debemos tener en cuenta que según municipios y las distintas Comunidades Autónomas, las sucesivas normativas de Inspección se han ido copiando unas a otras y añadiendo pequeños "retoques de autor", de manera que podremos encontrarnos lapsos temporales distintos, añadir a la inspección asuntos de instalaciones de gas o electricidad (que ya tienen una inspección propia por parte de las empresas que dan esos servicios), etc. Esperemos que de manera global todo se estandarice con la Informe del Estado de la Edificación IEE, y que de esta manera sólo los técnicos realmente capacitados (arquitectos y arquitectos técnicos) seamos los guardianes del estado del parque edificatorio en España.
Otro de los problemas que están aún por llegar, será comprobar cuál será el estado dentro de 20-30 años de tantos edificios construidos con prisas y con mano de obra no demasiado cualificada en esta última "burbuja" que tan mal parados nos ha dejado.
Y como último la idea lanzada al aire, que la figura del arquitecto de mantenimiento comience a ser algo real, una mínima inversión en cuidado y mantenimiento habitual puede suponer un ahorro importantísimo a futuro. Por ello y dados los muchos vicios constructivos que nos podemos encontrar, el consejo de empaparnos en buena documentación, especialmente en las Normas Tecnológicas de la Edificación NTE, que siguen siendo uno de los mejores catálogos de construcción, y aunque algunos detalles constructivos son flojitos sí tiene un desglose detallado de uso y mantenimiento de elemento por elemento.